Egyre többen keresnek meg olyanok, akik Ausztriából, Németországból vagy Svájcból szeretnék eladni a magyar ingatlanjukat. A helyzet mindig ugyanaz: van egy lakás vagy ház itthon, ami áll, amire senki nem figyel, és közben értéket veszít. Az eladás gondolata régóta ott van a fejükben, de nem tudják hol kezdjék — és nincs idejük hazajönni, hogy személyesen intézkedjenek. Ebben a cikkben összeszedtem azt a 7 dolgot, amit mindenképpen tudnod kell, mielőtt elindulsz.
1. Nem kell hazajönnöd, de bízd valakire, aki érti a dolgát
Sokan gondolják, hogy a lakáseladás csak személyesen intézhető. Ez nem igaz. Meghatalmazással az egész folyamat lebonyolítható úgy, hogy te közben kint dolgozol Bécsben, Münchenben vagy Zürichben.
De – és ez a kulcs – a meghatalmazottat nagyon gondosan kell megválasztani.
Nem a szomszédot. Nem az unokatestvért, aki „ért hozzá, mert egyszer már eladott egy garázst”. Hanem olyat, aki:
- érti az ingatlanpiacot és a jelenlegi árszinteket,
- képes tárgyalni a vevőkkel,
- eligazodik a jogi és adóügyi kérdésekben,
- rendszeresen tájékoztat a folyamatról.
A meghatalmazás elkészíthető a magyar konzulátuson (pl. bécsi, müncheni, berlini), vagy akár közjegyzőnél külföldön is, ha az apostille záradékkal van ellátva. Az ügyvéd fogja megmondani, pontosan milyen formában fogadja el.
2. Nem mindegy, mikor adod el – az idő pénz, szó szerint
Az itthoni ingatlanpiac 2026-ban aktív, de szelektív. A vevők válogatnak, és aki túl sokáig várakoztat, az lemarad a jó pillanatról.
Egy 40 millió forintos ingatlannál évi 2-4 millió forint értékvesztéssel kell számolnod, ha a lakás üresen áll és senki nem foglalkozik vele. Ez nem túlzás — az állagromlás, a piaci változások és az elszalasztott lehetőségek együtt okozzák.
Amit a legtöbb külföldi magyar nem vesz figyelembe: nem elég „majd ha hazamegyek nyáron” gondolkodással hozzáállni. Mire eljön a nyár, a piac továbblépett, az ingatlanod meg ugyanúgy áll.
3. Az ingatlan.com-os ár NEM a valós ár
Ha kintről próbálsz tájékozódni a magyar ingatlanpiacon, szinte biztos, hogy az ingatlan.com hirdetéseket nézed. Érthető. De fontos, hogy tudd: a hirdetési árak és a valós eladási árak között jellemzően 10-20% különbség van.
Ez mindkét irányba érvényes:
- Ha túl magasra árazol: hónapokig áll a lakás, a vevők átnéznek rajta, végül kénytelen leszel csökkenteni – és végül olcsóbban adod el, mint ha eleve reálisan árazol.
- Ha alulárazzal: pénzt hagysz az asztalon. Simán milliókat.
Az, hogy „megnéztem neten a környék árait” — az nem piaci értékelés. Ahhoz ismerni kell a környéket, a konkrét típust, az állapotot, és ami a legfontosabb: a tényleges tranzakciós árakat, nem a kirakatárakat.
4. Adóügyek – az SZJA és az illeték kérdése
Külföldön élőként különösen oda kell figyelned az adózásra, mert könnyen összezavarodhatsz:
- Személyi jövedelemadó (SZJA): Ha a szerzést követő 5 éven belül adsz el, az ingatlanügyletből származó nyereség után 15% SZJA-t kell fizetned Magyarországon. Az 5. év után ez nulla.
- Kettős adóztatás elkerülése: Ausztriával, Németországgal és Svájccal Magyarországnak van egyezménye — de ettől még be kell vallanod mindkét országban a jövedelmet. Ha nem figyelsz oda, akár dupán is megadóztathatnak.
- Az adórezidencia számít: Ha magyar adószámod van és kint is élsz, mindkét helyen van bejelentési kötelezettséged. Ügyvédi és/vagy könyvelői tanácsadás nélkül ne indulj el!
Jó hír: A költségek (felújítás, ügyvédi díj, közvetítői díj) levonhatók az adóalapból. Érdemes minden számlát megőrizni.
5. A felkészítés megtérül – a „majd elkel úgy is” nem stratégia
A külföldön élő tulajdonosok jellemzően kétféleképpen gondolkodnak:
- „Jó az úgy ahogy van, majd megveszi valaki” – aztán hónapokig nem veszi meg senki, mert a lakás lepukkant, szaga van, és a vevő az első benyomás alapján ítél.
- „Újítsuk fel teljesen, aztán eladjuk drágán” – ami sokszor 3-5 millió forintba kerül, és nem térül meg, mert nem oda költöttek, ahova kellett volna.
A valóság a kettő között van. Egy célzott, 200-500 ezer forintos felkészítéssel 2-4 millió forinttal többet lehet elérni. Festés, takarítás, kisebb javítások, jó fotók — ennyi, nem több.
De ehhez valakinek ott kell lennie. Aki koordinálja a mestereket, aki bemutatja a lakást a vevőknek, aki tárgyalja az ajánlatokat. Külföldről ezt nem tudod megcsinálni – ehhez kell egy ember Magyarországon, akiben megbízol.
6. A „majd valaki” szindróma a legdrágább hiba
A szomszéd, az unokatestvér, a régi ismerős — mind jó szándékú emberek. De az ingatlanértékesítés nem jó szándék kérdése, hanem szakma.
Amit a „majd valaki” megközelítéssel kockáztatsz:
- Rossz árazás (jellemzően túl alacsony, mert „legalább gyorsan meglegyen”)
- Szűretlen vevők (turizmus, alkudozás, komolytalan érdeklődők)
- Jogi problémák (hiányzó dokumentumok, hibás szerződés)
- Hónapokig elhúzódó folyamat
Egy ügyfelemnek a „kedves ismerős” 8 hónapig nem tudta eladni a lakását. Miután átvettük és felkészítettük, 2,5 hét alatt elkelt — 13%-kal jobb áron, mint amiért az ismerős hirdette.
7. Hogyan indulj el, ha kintről szeretnéd intézni?
1. lépés: Nézz szembe a helyzettel. Ha az ingatlan áll, ha senki nem foglalkozik vele, ha évek óta gondolkodsz rajta — most van itt az ideje, hogy elkezdd.
2. lépés: Kérj egy reális értékmegállapítást. Nem netes becslést, nem a szomszéd véleményét, hanem valódi piaci elemzést, ami figyelembe veszi a konkrét ingatlant, a környéket, és az aktuális keresletet.
3. lépés: Beszélj valakivel, aki érti a helyzetedet. Aki nemcsak az ingatlanpiacot ismeri, hanem megérti azt is, hogy milyen kintről nézni egy magyar ingatlant — a távolságot, a bizonytalanságot, az időzónát.
Nem kell elköteleződnöd. Nem kell azonnal döntened. De érdemes kideríteni, hol állsz.
17 éve dolgozom az ingatlanpiacon, és az utóbbi években egyre több külföldön élő magyar keresi a segítségemet. Nem vagyok a „klasszikus ingatlanos”, aki csak eladni akar. Én inkább tanácsadó vagyok — aki segít tisztán látni és jó döntést hozni. Ha te is külföldről nézed a magyar ingatlanod, és nem tudod mi lenne a legjobb lépés, keress bátran.
→ Töltsd ki a rövid kérdőívet és foglalj egy ingyenes konzultációt